퇴직을 몇 년 앞두고 계신 분이라면 넓은 집을 정리하고 작은 집으로 옮기는 걸 한 번쯤 생각해 보셨을 겁니다. 대출을 정리하거나 생활비 마련을 위해 다운사이징을 고민하는 경우가 많은데, 이때 가장 먼저 부딪히는 게 양도소득세입니다. 집값이 오른 만큼 세금도 만만치 않을 것 같아 미루고 계셨다면, 실제로는 조건만 맞으면 세금이 거의 없거나 크게 줄어드는 경우가 많습니다. 종합부동산세 1세대 1주택자 세액공제 글에서 다룬 보유기간 공제와 비슷하게, 양도소득세도 오래 살고 오래 보유할수록 유리해지는 구조입니다.
12억원까지는 세금이 없습니다
1세대 1주택 비과세를 받으려면 먼저 국내에 집을 한 채만 보유한 상태에서 2년 이상 보유해야 합니다. 다만 그 집을 취득할 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건이 하나 더 붙습니다. 조정대상지역 지정 현황은 시기마다 바뀌어 왔고 최근에도 규제지역이 다시 넓어진 적이 있습니다. 본인 집이 취득 당시 조정대상지역이었는지는 국토교통부나 국세청 홈택스에서 다시 확인해 보셔야 합니다.
이 요건을 채운 1세대 1주택자는 양도가액이 12억원 이하면 양도소득세를 한 푼도 내지 않습니다. 국세청 기준으로 2021년 12월 8일 이후 양도분부터 적용된 금액입니다. 문제는 12억원을 넘는 경우인데, 이때도 전액이 과세되는 게 아니라 12억원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익만 과세 대상이 됩니다.
12억을 넘으면 얼마나 과세되나요
과세 대상이 되는 양도차익은 이렇게 계산합니다.
과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 - 12억원) ÷ 양도가액
예를 들어 취득가액 7억원, 양도가액 15억원, 보유·거주기간 각 10년인 주택이라면 이렇게 됩니다(조건을 이렇게 가정했을 때의 예시 계산이며 실제 세액은 아닙니다).
- 전체 양도차익: 15억원 - 7억원 = 8억원
- 12억원 초과 비율: (15억원 - 12억원) ÷ 15억원 = 20%
- 과세대상 양도차익: 8억원 × 20% = 1억 6,000만원
여기서 끝이 아니라 다음 항목에서 볼 장기보유특별공제를 한 번 더 빼고 기본공제 250만원과 누진세율을 적용해야 최종 세액이 나옵니다. 취득가액이나 보유기간이 다르면 결과가 크게 달라지므로 본인 조건은 홈택스 양도소득세 모의계산으로 확인해 보시길 바랍니다.
오래 살수록 공제가 커집니다
앞서 계산한 과세대상 양도차익에서 장기보유특별공제를 뺄 수 있습니다. 1세대 1주택자는 일반 공제(연 2%)보다 훨씬 후한 특례 공제율을 받는데, 보유기간과 거주기간을 따로 계산해 더합니다.
| 구분 | 3년 | 5년 | 10년 이상 |
|---|---|---|---|
| 보유기간 공제율(연 4%) | 12% | 20% | 40% |
| 거주기간 공제율(연 4%) | 12% | 20% | 40% |
| 합산 최대 | - | - | 80% |
보유 10년, 거주 10년을 채우면 공제율이 80%까지 올라가 과세대상 양도차익의 5분의 1만 세금 계산에 들어갑니다. 다만 이 특례는 거주기간이 2년 이상일 때만 적용됩니다. 거주기간이 2년 미만이면 일반 공제(연 2%, 최대 15년 30%)로 낮아지니 거주 이력을 미리 챙겨두는 게 중요합니다. 거주기간은 주민등록 전입일부터 전출일까지로 계산되므로 주민등록초본으로 확인할 수 있습니다.
새 집 먼저 사도 되나요
다운사이징은 보통 살던 집을 팔기 전에 옮겨갈 집을 먼저 구하는 경우가 많습니다. 이럴 때 쓰는 게 일시적 2주택 특례입니다. 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 새 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 되더라도, 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 비과세를 유지할 수 있습니다. 예전에는 조정대상지역 안에서는 이 기한이 2년이었는데 3년으로 완화됐습니다. 종전 주택 자체가 2년 보유(필요시 2년 거주) 요건을 갖추고 있어야 한다는 점은 그대로입니다.
집을 줄이면 다른 것도 같이 움직입니다
집을 팔아 목돈이 생기거나 더 작은 집으로 옮기면 세금만 걸리는 게 아닙니다. 늘어난 예금은 기초연금 소득인정액에, 새로 산 집의 재산세 과세표준은 건강보험 피부양자 재산 기준에 반영됩니다. 은퇴를 앞두고 다운사이징을 고민 중이라면 기초연금 모의계산(소득인정액 계산기)로 재산 변동이 소득인정액에 얼마나 영향을 주는지 확인해 볼 수 있습니다. 건강보험 피부양자 자격 판정기로는 재산세 과세표준 구간이 바뀌지는 않는지 함께 확인해 보시면 좋습니다.
오늘 확인할 것
집을 줄이는 시점이 몇 년 뒤라도 지금 확인해 둘 수 있는 것들이 있습니다.
- 지금 사는 집의 보유기간과 거주기간을 등기부등본, 주민등록초본으로 확인해 둡니다.
- 취득 당시 조정대상지역 여부를 국토교통부나 홈택스에서 확인해 2년 거주 요건이 있는지 가늠해 봅니다.
- 대략적인 양도가액을 넣어 홈택스 양도소득세 모의계산으로 예상 세액을 미리 돌려봅니다.
정확한 비과세 여부와 세액은 국세청 1세대 1주택 양도소득세 안내 페이지나 세무서에서 다시 확인하시길 바랍니다.