주택연금 조건, 부부 나이와 집 종류에 따라 갈립니다

주택연금의 기본 조건인 “만 55세 이상, 공시가격 12억원 이하"는 어디서나 같습니다. 막히는 곳은 그다음입니다. 부부 나이가 다르면 누구 기준인지, 집이 두 채면 어떻게 되는지, 오피스텔이나 전세 낀 집은 되는지가 자기 경우에 따라 달라집니다. 이 글은 한국주택금융공사(주금공) 안내를 기준으로 그 갈림길을 줄마다 풀어 봅니다. 몇 년 뒤의 일이라도 지금 집이 어느 줄에 속하는지 알아 두면 준비가 달라집니다.

나이는 두 번 쓰입니다

주금공은 가입 요건을 “부부 중 1명이 55세 이상이고 부부합산 공시가격 12억원 이하 주택을 소유하신 분"으로 안내합니다. 가입 자격은 둘 중 한 분만 55세를 넘으면 됩니다.

그런데 월지급금을 계산할 때는 기준이 바뀝니다. 주금공은 “연령은 부부 중 나이가 젊으신 연소자 나이를 기준으로 합니다"라고 밝힙니다. 자격은 나이 많은 쪽으로, 금액은 젊은 쪽으로 보는 셈입니다.

3억원 주택, 종신지급방식(정액형) 일반주택을 예로 들면 차이가 이렇습니다. 조건은 2026년 3월 1일 기준 예시입니다.

출처: 한국주택금융공사 월지급금 예시

남편이 65세, 아내가 60세인 부부는 자격만 보면 남편 나이로 충분하지만 금액은 아내 나이인 60세 줄에서 나옵니다. 아내가 65세가 될 때까지 기다리면 같은 집에서 월 12만 6천원 정도가 늘어난다는 계산이 됩니다. 물론 기다리는 동안의 생활비와 집값 변동은 이 표에 들어 있지 않습니다. 본인 나이와 집값을 넣은 실제 금액은 주금공 예상연금조회에서 확인하시는 것이 정확합니다. 연령별 전체 금액은 주택연금 3월 개편 글에 표로 정리해 두었습니다.

공시가격 12억원은 부부 합산입니다

집값 기준은 공시가격입니다. 시세가 아니라 공시가격이어서, 실거래가가 12억원을 넘더라도 공시가격이 12억원 이하라면 요건은 충족합니다. 주택 수에 따라서는 이렇게 갈립니다.

출처: 한국주택금융공사 주택연금 안내

주의할 점이 하나 있습니다. 12억원은 가입 여부를 가르는 기준일 뿐이고 월지급금은 따로 계산됩니다. 주금공은 월지급금에 쓰는 주택가격을 공사가 인정하는 시세로 잡는다고 안내합니다. 아파트는 한국부동산원 시세와 KB 시세를 순서대로 적용하고, 인터넷 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정평가액을 씁니다. 공시가격이 12억원이어도 지급액은 시세 기준으로 나옵니다. 본인 집의 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 조회됩니다.

아파트, 빌라, 오피스텔은 이렇게 갈립니다

대상 주택은 “주택법 제2조제1호에 따른 주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택 및 주거목적 오피스텔"입니다. 아파트와 연립·다세대(빌라)는 주택법상 주택이라 들어가고, 오피스텔은 주거목적일 때만 들어갑니다.

같은 3억원이라도 집 종류에 따라 받는 금액이 다릅니다. 70세 가입 기준 예시는 다음과 같습니다.

출처: 한국주택금융공사 월지급금 예시

가입 요건을 채우더라도 집 종류가 지급액에 반영된다는 뜻입니다. 오피스텔에 사시거나 노인복지주택을 보유하신 분은 예상연금조회에서 주택 유형을 맞게 골라 넣으셔야 합니다.

거주 요건과 2026년 6월에 생긴 예외

가입한 집에는 본인이나 배우자가 주민등록을 두고 실제로 살아야 합니다. 이 요건에 예외가 생겼습니다. 금융위원회 개선방안에 따르면 부부합산 1주택자가 질병치료, 자녀봉양, 노인주거복지시설 입주 같은 불가피한 사유로 실거주하지 않아도 가입할 수 있고, 시행일은 2026년 6월 1일입니다. 구체적인 증빙은 사유별로 달라 주금공 고객센터(1688-8114)에서 확인하셔야 합니다.

이 예외는 부부합산 1주택자만 해당합니다. 2주택 이상이면 적용되지 않으니, 집이 두 채인 분은 거주 요건을 그대로 맞춰야 한다고 보셔야 합니다. 이 내용은 금융위원회 보도자료에서 확인했고, 세부 증빙 서류는 주금공에서 달라질 수 있습니다.

전세를 줬거나 대출이 남아 있다면

전세를 준 집은 담보 방식에 따라 갈립니다. 주금공은 “저당권방식에서 전세를 준 주택은 주택연금 가입이 어려우나” 신탁방식은 임대차보증금이 공사로 이전되어 유휴공간 임대를 활용할 수 있다고 안내합니다. 저당권방식은 소유권을 본인이 유지하고, 신탁방식은 주택을 공사에 신탁합니다. 어느 쪽이 맞는지는 집 사정에 따라 달라서 이 글에서 단정하지 않습니다.

집에 주택담보대출이 남아 있다면 주택담보대출 상환용 주택연금을 쓸 수 있습니다. 대출한도의 50% 초과 90% 이하 범위에서 목돈을 한 번에 찾아 기존 대출을 갚고, 나머지를 평생 매월 연금으로 받는 방식입니다. 대출이 있으시면 고객센터(1688-8114)에서 먼저 물어보시는 편이 안전합니다.

신청과 비용은 어떻게 되나요

신청 절차는 주금공 홈페이지의 “제출서류 및 신청절차 안내"에 있고, 전화 상담 예약과 단체 설명회 요청도 같은 곳에서 받습니다. 가입할 때 내는 초기보증료는 주택가격의 1.0%이며, 최초 연금지급일에 냅니다. 4억원 주택이라면 400만원이라는 계산입니다. 연보증료는 대출잔액의 연 0.95%로 매년 붙습니다(대출상환방식·우대형 중 대출상환(우대)방식은 연 1.0%). 2026년 3월 1일 이후 신규 신청자 기준입니다.

오늘 확인할 것

주택연금은 오늘 신청하는 제도가 아니라 몇 년 뒤 선택지로 두고 보시면 됩니다. 지금 확인해 둘 만한 것은 세 가지입니다.

• 부부 두 분의 나이를 기준으로 가입 가능 시점(55세 이상 1명)과 월지급금 기준 나이(젊은 쪽)를 따로 적어 보기
• 보유한 집이 몇 채인지, 부부 합산 공시가격이 12억원을 넘는지 부동산공시가격알리미에서 조회하기
• 집이 오피스텔이거나 전세를 줬거나 대출이 있다면 주금공 고객센터(1688-8114)에 해당 여부를 물어보기

조건은 개정되는 경우가 있어, 실제 신청 전에는 주금공 주택연금 안내에서 최신 내용을 다시 보시길 바랍니다. 상속 단계가 궁금하시면 가입자 사망 후 승계 글도 함께 보시면 됩니다.